Tout savoir sur le statut du LMNP pour bien investir !
Le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un statut fiscal qui permet à un particulier de louer un ou plusieurs biens meublés et de bénéficier d'avantages fiscaux. Ce statut est particulièrement adapté aux investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier tout en optimisant leur fiscalité. Dans cet article, nous allons vous présenter les conditions d'éligibilité et les logements concernés par le LMNP, ainsi que les avantages fiscaux associés à ce statut.
Défnition du statut LMNP
Le LMNP est un statut fiscal qui permet à un particulier de louer un ou plusieurs biens meublés à des fins locatives. Le logement doit être meublé, c'est-à-dire équipé d'un mobilier minimum, et doit être destiné à la location à titre de résidence principale ou secondaire. Le propriétaire doit exercer cette activité de manière non professionnelle, c'est-à-dire sans en faire sa source principale de revenus. Seuls les logements en résidences de services sont éligibles à ce staut, comme les résidences étudiantes ou séniors.
Il existe deux régimes fiscaux pour les loueurs en meublé : le régime micro-BIC et le régime réel. Le régime micro-BIC s'applique automatiquement si les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 72 600 € HT. Dans ce cas, le propriétaire bénéficie d'un abattement de 50 % sur les recettes locatives, ce qui réduit la base d'imposition. Si les recettes locatives annuelles dépassent ce plafond, le propriétaire doit opter pour le régime réel, qui permet de déduire les charges liées à l'activité de loueur en meublé (amortissement du bien, intérêts d'emprunt, frais de gestion, etc.) de ses recettes locatives. Jusqu'au 31 décembre 2022, les propriétaires pouvaient bénéficier d'une réduction d'impôts de 11 % sur le prix d'acquisition dans une limite de 300.000 € avec le dispositif Censi-Bouvard. Ce dispositif n'a toutefois pas été renouvelé dans le projet de loi de Finances 2023.
Fonctionnement du LMNP
Pour bénéficier du statut LMNP, le propriétaire doit respecter certaines conditions d'éligibilité. Tout d'abord, le logement doit être loué meublé. Cela signifie que le logement doit être équipé d'un mobilier minimum, qui permettra au locataire d'y vivre de manière autonome (lit, table, chaises, rangements, etc.). Il est important de noter que les meubles doivent être en bon état et correspondre aux normes de sécurité en vigueur. Le logement doit également être destiné à la location à titre de résidence principale ou secondaire. Les locations saisonnières ne sont pas éligibles au statut LMNP. Le bail doit être conclu pour une durée minimale d'un an, renouvelable par tacite reconduction. Le locataire doit disposer d'un droit d'occupation exclusif sur le logement, c'est-à-dire que le propriétaire ne peut pas venir y séjourner. Enfin, le propriétaire doit exercer cette activité de manière non professionnelle. Cela signifie que les recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 € ou représenter plus de 50 % de ses revenus globaux.
Quels sont les inconvénients du statut LMNP ?
En tant qu'investisseur en Loueur Meublé Non Professionnel, il peut y avoir quelques inconvénients que vous pouvez être amenés à rencontrer au cours de votre projet. Tout d'abord, le statut LMNP implique la tenue d'une comptabilité spécifique qui peut être plus complexe et nécessiter plus de temps et de compétences qu'une comptabilité traditionnelle. Aussi, en tant qu'investisseur, vous êtes soumis aux charges sociales sur les loyers perçus, ce qui peut réduire considérablement votre rentabilité. Les locations meublées sont soumises à des réglementations spécifiques, telles que la nécessité de respecter certaines normes de sécurité et d'hygiène. La superficie minimale doit être de 9m2 et doit disposer d'une hauteur sous-plafond de 2.20 m minimum.Sans compter les nomres énergétiques de la loi n°2015-992 du 17 août 2015 à prendre en compte. En cas de non-respect, des sanctions peuvent être encourues. Ce type de bien impliquent également une gestion plus intensive que les locations nues, notamment en ce qui concerne l'entretien et le renouvellement du mobilier.
Les locations meublées en LMNP peuvent être plus risquées en termes de taux de vacance, de dégradations et d'impayés que les locations nues, il faut donc être attentif lors du choix du locataire. L'investissement est par ailleurs plus coûteux du fait de l'ameublement à mettre en place, ce qui n'est pas le cas en location nue. Enfin, il faut garder à l'esprit que les locations meublées sont généralement conclues pour des durées plus courtes que les locations nues, ce qui peut entraîner une rotation plus fréquente des locataires et une perte de rentabilité en période de vacance